Regime fiscale delle locazioni brevi

Regime fiscale delle locazioni brevi

01/08/2017

Regime fiscale delle locazioni brevi (art. 4 del D.L. 50/2017)

La disciplina fiscale dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni introdotta dall’art. 4 del D.L. 50/2017 ed in vigore da giugno 2017. Tassazione dei redditi, obblighi a carico dei mediatori immobiliari e relative sanzioni, precisazioni varie. Commento aggiornato con la conversione in legge del D.L. 50/2017 (L. 96/2017) e con il Provvedimento Agenzia entrate 12/07/2017, n. 131395 che ha disciplinato le modalità di attuazione degli adempimenti a carico dei mediatori.


L’art. 4 del D.L. 24/04/2017, n. 50 (convertito in legge dalla L. 21/06/2017, n. 96), ha dettato per la prima volta - con evidenti finalità di recupero di evasione fiscale - una disciplina fiscale specifica per i contratti di locazione “brevi”, definiti come “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Si ricorda che la disciplina dei contratti di locazione di immobili ad uso di abitazione è dettata dalla L. 09/12/1998, n. 431, le cui disposizioni non si applicano agli alloggi locati esclusivamente per “finalità turistiche” (art. 1, comma 2, lettera c), della citata L. 431/1998). Detti contratti pertanto potranno pertanto essere soggetti alla disciplina dell’art. 4 del D.L. 50/2017, se rispondenti ai requisiti dettati dalla stessa, e cioè:
- locatore persona fisica;
- durata non superiore a 30 giorni.

LA DISCIPLINA IN DETTAGLIO - Vediamo di seguito i principali dettagli della disciplina (come emerge a seguito delle modifiche introdotte in fase di conversione in legge al D.L. 50/2017 e dell'emanazione del Provvedimento Agenzia delle entrate 12/07/2017, n. 131395 che ha disciplinato le modalità di attuazione degli adempimenti a carico dei mediatori).

Tassazione dei redditi

Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 01/06/2017 si applicano le disposizioni relative alla c.d. “cedolare secca” di cui all’art. 3 del D. Leg.vo 23/2011, con l’aliquota del 21% in caso di opzione [1].

La cedolare secca si applica anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti di comodato a titolo oneroso aventi ad oggetto il godimento dell’immobileda parte di terzi, purché rispondenti ai requisiti generali sopra elencati.

Obblighi a carico dei mediatori immobiliari e relative sanzioni

Il comma 4 dell’art. 4 del D.L. 50/2017 in commento pone a carico dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e quelli che gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, l’obbligo di trasmettere i dati relativi ai contratti oggetto della disciplina in commento conclusi per il loro tramite, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello cui si riferiscono i relativi dati.
L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è punita con la sanzione amministrativa di cui all’art. 11, comma 1, del D. Leg.vo 471/1997 (al momento di redigere questa nota, pari ad un importo variabile tra 250 e 2.000 Euro).
La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata (o correttamente integrata in caso di comunicazione incompleta o infedele) entro i 15 giorni successivi alla scadenza.

I medesimi soggetti, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti oggetto della disciplina in commento, oppure intervengano comunque nel pagamento:
- operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sul relativo ammontare all'atto del pagamento al beneficiario;
- versano le somme di cui alla ritenuta con le modalità di cui all’art. 17 del D. Leg.vo 241/1997 (codice tributo 1919, Risoluzione Agenzia entrate 05/07/2017, n. 88/E);
- emettono la relativa certificazione ai sensi dell’art. 4 del D.P.R. 322/1998 (c.d. “certificazione unica” prevista dal comma 6-ter del citato art. 4, attestante l’ammontare complessivo delle somme e dei valori corrisposti e delle ritenute operate).
Con le nuove norme a seguito delle modifiche in fase di conversione in legge sono disciplinate anche le modalità con le quai operano in merito ai pagamenti i soggetti intermediatori non residenti in Italia.

Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime fiscale della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto. Questo perché l’aliquota di tassazione cui sarà soggetto il reddito derivante al locatore dalla percezione del canone sarà ovviamente più alta rispetto al 21% previsto dalla cedolare secca e corrispondente alla ritenuta da operarsi.

Infine si segnala che Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno, del contributo di soggiorno nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.

Con il Provvedimento Agenzia delle entrate 12/07/2017, n. 132395, sono state definite le modalità attuative degli adempimenti sopra descritti (si rinvia al testo del provvedimento per le differenti modalità che devono adottare i soggetti non residenti in Italia):

  • trasmissione dati: attraverso i servizi dell'Agenzia in conformità alle specifiche tecniche da pubblicarsi sul sito della stessa (i soggetti che operano la ritenuta come da punto successivo, assolvono all'obbligo di communicazione dei dati mediante la certificazione della ritenuta stessa);
  • ritenuta d'acconto: da effettuarsi sulle somme sopra indicate e da versare entro il giorno 16 del mese successivo a quello di effettuazione, tramite modello F24 (codice tributo 1919, Risoluzione Agenzia entrate 05/07/2017, n. 88/E);
  • dichiarazione e certificazione dei compensi assoggettati a ritenuta d'acconto: ai sensi dell'art. 4 del D.P.R. 322/1998.

Disposizioni di attuazione e convenzioni tra l’Agenzia delle entrate ed i portali di intermediazione online

Si demanda ad un successivo provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate la definizione delle disposizioni di attuazione della disciplina in commento, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario immobiliare.

Inoltre si prevede che l’Agenzia delle entrate possa stipulare convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione online al fine di definire le modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l’intermediazione dei medesimi portali.

Infine si prevede (comma 3-bis dell'art. 4, inserito durante la conversione in legge) che con decreto ministeriale possano essere definiti i criteri in base ai quali l'attività di locazione in questione si presume svolta in forma imprenditoriale, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare.

Decorrenza della disciplina

La nuova disciplina si applica ai contratti stipulati a far data dal 01/06/2017.

 

PRECISAZIONI VARIE - Si forniscono di seguito alcuni dettagli e chiarimenti rilevanti.
Ambito di applicazione, locatario e conduttore. L’ambito di possibile applicazione delle norme commentate è abbastanza ristretto, essendo limitata alle unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo e alle relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) senza limiti di numero, ma solo se il locatore è una persona fisica che agisce in veste privata. Tuttavia, diversamente dalla “cedolare secca” - che non è applicabile se il conduttore non è una persona fisica, ma una società o un ente con finalità commerciali [2], la disciplina in questione non fa differenza riguardo a chi sia il locatore. Pertanto non è chiaro se con questo si sia inteso estendere l’ambito di applicazione della cedolare secca anche alle locazioni di durata inferiore a 30 giorni nelle quali il conduttore sia un ente o una società.
Accatastamento e tipologia di locazione. Riteniamo che la disciplina in oggetto non sia applicabile se l’unità immobiliare oggetto della locazione: non è accatastata come abitazione, pur essendo locata per fini abitativi; è accatastata come abitazione, ma non è locata per finalità abitative: si pensi al caso in cui il conduttore intende adibire l’immobile - seppure per un tempo limitato - a ufficio o a studio professionale o anche ad uso promiscuo.
Durata del contratto. La durata non superiore a 30 giorni, che fa scattare l’applicazione della disciplina in commento, è riferita ovviamente a ogni singolo contratto. Il locatore potrebbe infatti stipulare con più conduttori svariati contratti inerenti lo stesso immobile, ciascuno di durata pari o inferiore a 30 giorni, come tali soggetti agli obblighi descritti.




[1] La normativa già prevedeva per i contratti di durata inferiore al mese - come precisato anche dalla Circolare Agenzia delle entrate 01/06/2011, n. 26/E - la possibilità di optare per la cedolare secca, dunque la novità della disciplina recata dal D.L. 50/2016 risiede principalmente in quanto si dirà più avanti a proposito degli obblighi a carico dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare.

[2] Si rammenta peraltro che la cedolare secca si può applicare in relazione ai contratti di locazione conclusi con soggetti che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni; sono quindi ammessi anche i contratti stipulati con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti da essi la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità. Inoltre l’art. 3, comma 6-bis, del D. Leg.vo 23/2011 - introdotto dall’art. 9, comma 2, del D.L. 47/2014 (conv. L. 80/2014) - ha espressamente disposto che è possibile esercitare l'opzione per la cedolare secca anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o di enti senza scopo di lucro di cui al Libro I, Titolo II del Codice civile, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.


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